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Trägerin:
Deutsche Akademie für Städtebau und Landesplanung (DASL)

ISW Fachtagung „Einheimischenmodell, Konzeptvergabe & Co. – Kommunale Instrumente für bezahlbares Bauland“

Gerade die wachsenden Städte stehen derzeit wieder vor der Aufgabe, neue Baulandpotentiale zu erschließen und vorhandene Potentiale zu mobilisieren. Allerdings haben sich die Möglichkeiten der Baulandbereitstellung in den letzten 30 Jahren nicht grundsätzlich geändert, die Forderungen nach neuen Instrumenten bzw. Reformen werden immer lauter. Auf deren Umsetzung zu warten ist für viele Kommunen aber keine Option. Vor diesem Hintergrund hat das ISW im Rahmen der Fachtagung einen Überblick zu den Grundlagen, der Funktionsweise und der Leistungsfähigkeit einiger ausgewählter Instrumente der kommunalen Wohnungsmarktpolitik, insbesondere aus dem Bereich Liegenschaftspolitik / Vergabemodelle sowie Baulandmodell / Quotierungsregelungen, gegeben.

 

Unter anderem wurden die Gestaltungsmöglichkeiten von Einheimischenmodellen nach der EuGH-Rechtsprechung dargestellt. Einheimischenmodelle sollen der vorrangigen Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung dienen, wobei der Begriff „örtliche Bevölkerung“ an einer Mindestjahresdauer als Hauptwohnsitz festgemacht wird. Nach dem EuGH darf die Dauer der Ortsansässigkeit nicht als Bewerbungszugangskriterium vorgesehen werden, sie darf vielmehr als Auswahlkriterium nur zu maximal 50% in die Gesamtbewertung einfließen. Weitere Auswahlkriterien können eine Vermögens- und Einkommensobergrenze oder individuelle Belastungen wie z.B. pflegebedürftige Angehörige sein. Sind die von der Kommune zu bestimmenden Kriterien erfüllt, kann die Gemeinde im Rahmen von städtebaulichen Verträgen bestimmten Personen vorrangig Zugriff auf gemeindeeigenes Bauland gewähren. Nach Recherchen der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr werden in Bayern allerdings weniger als 1% aller Grundstückstransaktionen im Einheimischenmodell vergeben. Dr. Stefan Geiger, Rechtsanwalt bei GSK Stockmann schätzt, dass dieses Instrument eher von kleinen und mittleren Gemeinden angewendet wird. 

 

Die Landeshauptstadt München wendet bereits seit 1994 ein Instrument an, das bundesweit Beachtung findet: die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN). Mit der SoBoN werden Planungsbegünstigte an den ursächlichen Kosten und Lasten städtebaulicher Planungen beteiligt, was im Rahmen von städtebaulichen Verträgen nach §11 BauGB geregelt ist. Frau Hildegard Wich, Verwaltungsdirektorin der Landeshauptstadt München nannte als Erfolgsfaktoren der SoBoN einen parteiübergreifenden Grundkonsens, umfassende Gespräche und Verhandlungen mit der Bau- und Wohnungswirtschaft sowie die konsequente Anwendung bei allen städtebaulichen Planungen und klare Kommunikation der Rahmenbedingungen. In der Zeit von 1994 bis 2006 wurden in München 151 B-Pläne nach SoBoN aufgestellt. 

 

In der aktuellen Debatte zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum wird zudem oft auf das Instrument der Erbbaurechte verwiesen. Wie leistungsfähig dieses Instrument sein kann, wurde mit Blick in die Schweiz geklärt. Thomas Schlepfer, Departmentssekretär des Finanzdepartments der Stadt Zürich gab im Rahmen seines Vortrages einen Einblick in die Erbbaurechtspolitik der Stadt Zürich. Nach einer Grundsatzentscheidung des Gemeinderates verkauft die Stadt so gut wie keine Grundstücke mehr, sondern vergibt Erbbaurechte z.B. für den gemeinnützigen Wohnungsbau (derzeitiger Stand: 107 Baurechte mit rund 5800 Wohnungen). Aus Sicht der Stadt ist diese Vorgehensweise demokratischer, da nach Ablauf des Erbbaurechts erneut über die Verwendung des Grundstücks befunden werden kann, die Landwertsteigerung bei der Allgemeinheit verbleibt und sie zudem finanzpolitisch nachhaltiger ist, da statt Einmalgewinnen regelmäßige Einnahmen fließen.

 

Die Betrachtung der ausgewählten Instrumente der kommunalen Wohnungsmarktpolitik hat verdeutlicht, dass die Kommunen in ihrem Wirkungsbereich, vorrangig auf städtischen Grundstücken, Einfluss nehmen können und so soziale und stadtplanerischer Ziele sichern. Dabei muss jede Kommune die für sich passenden Baulandstrategien finden und anwenden.

 

 

Die Fachtagung fand am 20.09.2017 in Frankfurt am Main statt.